商业银行如何做好房地产押品贷后管理?

(一)信贷发起人员进行房地产押品贷后管理的几项规定动作

在押品贷后管理环节中,商业银行信贷发起人员做好房地产押品贷后管理,包括但不限于如下事项:

1、押品信息维护

房地产押品的实物、权属、租赁、保险、价值等相关情况发生变化时,信贷发起人员要及时在信贷系统中,对押品信息进行维护。

2、发起贷后定期重估

在贷后管理阶段,商业银行信贷发起人员要对房地产押品进行定期重估,合理规避押品估值风险。

3、贷后日常管理

(1)现场检查

在授信期内,商业银行信贷人员要密切检查保管措施是否能够保障抵押物的品质。对抵押物进行现场检查,对借款人借款合同项下全部抵押物的所有权属、保险有效性和实物状态等要素进行现场检查。

(2)关注价值

商业银行信贷发起人员要关注抵押物的价值变动趋势,跟进了解押品管理岗内部评估工作情况,及时掌握押品管理人员对抵押物价值的评估结果,并将最新估值结果在银行信贷系统中更新。如抵押物价值确实无法满足担保债权的需要时,应及时要求客户追加担保或提前行使抵押权。

(3)风险预警

对抵押物实物状态、法律效力、权属和价值出现重大变化的,商业银行信贷发起人员应及时进行动态调整,及时更换或追加担保,结合实际情况必要时上报,并及时将相关信息反馈押品管理人员和信用审查人员,并积极采取防范措施。

(二)押品管理人员进行房地产押品贷后管理的几项规定动作

1、贷后重估

在贷后管理阶段,押品管理人员通过现场勘查进行贷后重估的初评,如果发现押品存在产权瑕疵、押品现状与发起材料严重不符等严重影响押品合法有效性、安全性和价值充足性的情况应及时通知信贷发起人员调整业务发起方案。押品管理人员要根据现场勘查情况和市场调查相关资料,选择适当的评估方法对房地产押品在评估基准日的价值进行测算。

2、现场核查

信贷实务中,商业银行押品管理人员每年贷后至少对房地产押品进行一次现场核查,定期现场核查可结合每年押品评估过程中的现场勘察进行。对于发生突发事件或影响局部房地产实物状况和押品价值的情况,要进行专项核查。现场核查可与贷后重估工作中的“现场勘查”合并完成。具体来讲,押品管理人员现场核查的主要内容,一般包括如下几方面:

第一、押品的权属情况核查包括但不限于如下内容:抵押登记是否合法有效;抵押登记是否存在瑕疵;押品是否被查封。

第二、押品的实物情况核查包括但不限于:房地产是否拆除、改建、损毁;房地产名称、结构、面积等是否与押品他项权利证书所载明的信息相一致,是否存在权属纠纷;土地使用权押品是否闲置,是否有被政府收回风险;在建工程押品的工程进度是否正常,是否符合办理进一步抵押登记的条件;对押品租赁情况进行核查,是否存在影响抵押权实现的租赁情况出现。

第三、押品的保险情况核查包括但不限于:是否按照授信批复条件足额办妥以银行为第一受益人的财产保险;抵押物保险期限是否短于贷款期限,存在脱保风险;对于核查发现的风险事项,应及时提示业务部门,并报送风险审批部门。

(三)房地产押品贷后管理的关键风险点

在押品贷后管理环节,商业银行需要关注的关键风险点包括如下几项内容:

1、管理环节风险

第一、商业银行授信发起人员关注的风险点:是否按照制度要求定期进行现场检查;是否及时将抵押物实物状态、法律效力、权属和价值出现重大变化情况上报并反馈押品管理人员;是否在抵押物价值确实无法满足担保债权的需要时,采取相应风险防控措施。

第二、商业银行押品管理人员关注的风险点:是否就现场勘查中发现押品存在严重影响其合法有效性、安全性和价值充足性的情况向相应业务机构及信贷发起人员进行警示;是否按照制度要求进行押品现场核查和定期重估。

2、押品端贷后管理的“九大”风险

第一、押品实物性状改变风险:包括押品数量、面积、用途改变;押品损毁、灭失等。

第二、押品权属风险:押品与权属证书所载明的不一致或权属证书虚假、遗失。

第三、押品价值下降风险:主要指非正常因素如地震灾害、规划变更、权利受限、市场下跌等导致的价值下降。

第四、押品抵押登记错误或押品重复抵押风险。

第五、借款人和抵押人法律关系变更或达到约定的抵押合同解除条款,银行抵押权利丧失风险。

第六、押品闲置风险:主要指土地超期未进行开发、项目投资进度未达到土地出让合同要求等导致押品存在被政府无偿收回的风险。

第七、房地产开发贷款在建工程抵押风险,押品阶段性或永久脱押、违规解除抵押,封闭账户管理不到位风险。

第八、外部因素导致的风险:包括押品被依法查封、登记期限变更、土地规划变更、供求关系变化等。

第九、押品脱保风险。

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